Bất động sản

Phần mềm định giá bất động sản

đăng 06:19, 7 thg 11, 2011 bởi Y Tuong Kinh Doanh   [ đã cập nhật 15:37, 7 thg 11, 2011 ]

Việc định giá bất động sản hiện nay rất khó khăn. Cùng một bất động sản nhưng các công ty định giá bất động sản có uy tín có thể định giá chênh lệch nhau hơn 50%. Việc dò giá thông qua cò cũng không ổn vì không biết được trình độ và mức trung thực của cò. Việc tự định giá càng  vì thiếu thông tin, thông tin thiếu trung thực và thiếu kỹ năng định giá.

Có một phần mềm định giá bất động sản là mơ ước của nhiều công ty môi giới bất động sản, là nhu cầu thực tế của rất nhiều người cần giao dịch nhà đất.Các ngân hàng cũng có nhu cầu sử dụng nhiều vì các tài sản thế chấp đa số là bất động sản. Các cơ quan nhà nước cũng rất cần chương trình định giá để hỗ trợ cho việc đấu giá, thu thuế, cho thuê….

Cũng có một số người đã thử làm phần mềm này nhưng đành bỏ cuộc vì gặp rất nhiều  khó khăn, nhất vấn đề thu thập dữ liệu. Giá trị mua bán thật thường bị giấu, giá cả trên giấy tờ mua bán khác rất xa giá thật, ví dụ nhà 3 tỷ, hợp đồng mua bán chỉ để 1 tỷ để giảm thuế.



Trước đây Thăng cũng đã hướng dẫn cho 2 sinh viên trường Hùng Vương làm đề tài định giá nhà phố, sử dụng phương pháp hồi quy, do thời gian hạn chế nên chỉ thí điểm trong phạm vi rất hẹp. Kết quả thử nghiệm cũng tương đối chính xác, tuy nhiên để có thể sử dụng cần có nhiều cải tiến. Cách này có thể áp dụng cho các khu vực nhỏ ví dụ một phường hoặc vài phường có mức giá gần nhau. Cần có thời gian để xây dựng và đánh giá mô hình hồi quy. Nếu xây dựng được mô hình tốt cách này sẽ cho kết quả rất chính xác. Đây là cách định giá tiên tiến, khoa học, được thế giới áp dụng, nhưng ở Việt Nam chỉ mới dừng ở mức nghiên cứu. Các công ty phần mềm có thể kết hợp với trung tâm môi giới bất động sản thử nghiệm hướng này. Cách này có ưu điểm là linh họat, không phụ thuộc kinh nghiệm cảm tính của người định giá, chỉ cần xây dựng 1 mô hình hồi quy mẫu cho 1 khu vực, các khu vực khác chỉ cần thay dữ liệu, không cần xây dựng lại.

Một hướng khác là sử dụng phương pháp so sánh. Các công ty định giá, các ngân hàng, các trung tâm môi giới bất động sản phần lớn là sử dụng phương pháp này. Tuy nhiên độ chính xác lại phụ thuộc rất lớn vào bất động sản được dùng để so sánh và kinh nghiệm cũng như lương tâm của người định giá. Và việc so sánh với 3 đến 5 bất động sản nhiều khi không được khách quan. Việc xây dựng phần mềm định giá sử dụng phương pháp này đòi hỏi phải có nhiều kinh nghiệm định giá thực tế. Ưu điểm: gần gũi với cách làm hiện nay, sẽ hữu ích cho các công ty làm công tác định giá.

            Lưu ý: trong cả hai hướng trên,  nếu có sử dụng tin rao vặt làm dữ liệu đầu vào, phải kết hợp với các hàm xác suất thông kê để sàng lọc dữ liệu. Hãy thu hẹp phạm vi và đối tượng định giá để đơn giản hoá vấn đề vì định giá là công việc khá phức tạp.

Ngô Thăng

RA.com.vn  -  Ý Tưởng Kinh Doanh 

1-1 of 1