Đầu tư
Tại sao giá nhà quá cao
Ý Tưởng Kinh Doanh Bất Động Sản- Tại sao Giá nhà đất quá cao?Chỉ số giá nhà/tổng thu nhập một năm từ 3 đến 4 lần là hợp lý. Tuy nhiên, ở Việt Nam, con số này là từ 24,5 đến 26,6. Có nhiều nguyên nhân đã được chỉ ra, nhưng theo Thăng, chừng đó là chưa đủ, đây là tổng hợp lý do theo quan điểm của Thăng: NHÓM NGUYÊN NHÂN DO VĂN HÓA, TÂM LÝ + Tâm lý người Việt muốn an cư lạc nghiệp, bằng mọi giá cố mua nhà, chưa có thói quen thuê nhà để ở lâu dài. Gia đình, việc làm, nhà cửa vẫn là 3 mối bận tâm hàng đầu của dân ta. Khi đạt mức sống cao hơn, sự ưu tiên cho nhà cửa sẽ giảm bớt, con người sẽ dành nhiều quan tâm hơn đến sức khoẻ, giải trí, du lịch, thể thao, sự tự do, hạnh phúc cá nhân, đời sống tinh thần..., và việc sở hữu nhà sẽ không quá quan trọng nữa. + Do tính sỉ diện cao, và người Việt Nam thường xem nhà như là một thước đo của thành công, tài năng vì vậy phải cố dành dụm, tích cóp mua nhà. Cũng vì tính sỉ diện mà nhiều người thích ở nhà mặt tiền mặc dù chẳng kinh doanh gì cả, cho dù phải chịu ồn ào, bụi bặm, gần dây điện cao thế, trẻ con không có chỗ chơi, dễ gặp tai nạn giao thông... + Nhiều người mua và găm đó, không chịu bán lỗ với suy nghĩ trước sau gì cũng phải tăng giá trở lại. + Thói quen cho rằng đầu tư bất động sản là đạt siêu lợi nhuận, nên các công ty đưa mức giá cao chót vót, nhất là phân khúc cao cấp. NHỮNG KHÓ KHĂN NỘI TẠI + Việt Nam đất chật, người đông, dân số tăng nhanh. Đây chỉ là nguyên nhân phụ, là cái cớ của cò và những công ty bất động sản đưa ra để lý giải cho cái giá chót vót. Mật độ dân số của Việt Nam chỉ đứng thứ 46 trên thế giới, chỉ bằng khoảng 1 phần 25 mật độ dân số của Singapore, nghĩa là nếu đạt mật độ của Singapore, diện tích của Việt Nam đủ cho hơn 2 tỉ người sinh sống. Tuy nhiên nhiều người rất tin vào lý do này, và cho rằng giá nhà đất chỉ có tăng hoặc giảm một chút rồi lại tăng, dẫn đến tình trạng vay tiền bà con, ngân hàng thậm chí là vay nóng để đầu tư bất động sản, hậu quả thì mọi người đã thấy một phần, phần hấp dẫn hơn hãy chờ xem. + Lạm phát cao, khiến tiền mất giá nhanh chóng, lãi suất ngân hàng không bằng lạm phát, giữ tiền không yên tâm nên mua bất động sản để bảo toàn vốn. Lạm phát cao khiến chi phí đầu vào cao, dẫn đến giá thành tăng. + Lãi suất cao buộc chủ đầu tư phải nâng giá bán. + Trình độ dân trí thấp, thiếu kiến thức tài chính dễ dẫn đến đầu tư theo phong trào, dễ bị các nhóm đầu cơ điều khiển, tạo ra các cơn lốc tăng giá. + Năng suất lao động kém, trình độ thấp, thiếu những nghành có thể đem lại lợi nhuận cao để đầu tư (ví dụ ở nước ngoài có thể đầu tư vào những công ty công nghệ như google, facebook trong giai đoạn đầu và có thể thu về lợi nhuận gấp hàng ngàn lần trong thời gian ngắn), người dân có tiền không biết đầu tư vào đâu sẽ đổ vào chứng khoán, bất động sản, nhất là trong những giai đoạn giá đang lên, đang sốt. Rất nhiều kiều hối, tiền dành dụm của người dân đã được sử dụng như vậy, gây áp lực lên giá bất động sản. + Thiếu trầm trọng các bất động sản phù hợp với khả năng của người mua. Nếu người mua có thể mua được các căn nhà dưới 400 triệu, dù rất nhỏ, nội thất đơn giản thì họ chẳng thèm quan tâm đến nhà có giá cao hơn. Đây là nhu cầu thực và rất lớn. + Giá bất động sản có có nhiều đợt tăng nóng, nhưng sau đó suy giảm không nhiều, giá cao hiện nay là kết quả tích tụ của nhiều lần tăng trước đây. NHÓM NGUYÊN NHÂN DO QUẢN LÝ + Thủ tục rườm rà, mất nhiều thời gian làm chi phí dự án bị đội lên. + Các khoản phí bôi trơn cũng làm tăng không ít giá thành. + Thiếu các hành động can thiệp khi sốt nhà đất, khi khó khăn lại ra tay ứng cứu, khiến giá nhà không giảm về giá trị hợp lý hơn. + Chính sách 2 giá đất cũng khiến nhiều kẻ trục lợi, tích tụ tài sản tiền bạc, và số tiền đó lại tiếp tục đổ vào bất động sản. + Không có thuế điều tiết giá trị nhà đất tăng lên do thay đổi quy hoạch, đầu tư hạ tầng, khiến những người nắm được thông tin trước nhảy vào đầu cơ, sau đó là đám đông hùa theo. Ở Đài Loan, khoảng giá nhà đất tăng do việc đầu tư hạ tầng nhà nước sẽ thu, điều này hạn chế nạn đầu cơ. + Không có thuế sở hữu bất động sản khiến cho việc đầu cơ xảy ra tràn lan, đẩy giá lên, trong khi người thực sự có nhu cầu không có khả năng mua. + Không có thuế điều tiết việc mua bán, ví dụ mua bán liền trong 6 tháng có thể đặt mức thuế 20%, trong 1 năm còn 10%, 2 năm là 5%. + Sự phân bổ đầu tư không hợp lý: việc dồn sức đầu tư cho Hà Nội và TP HCM khiến dân cư các tỉnh thành khác phải dồn về đây để học tập, chữa bệnh, sinh sống, ăn chơi, giải trí và tìm kiếm việc làm... + Thông tin thiếu minh bạch, khó tiếp cận cũng tiếp tay cho việc đầu cơ nâng giá + Quy hoạch kém, hình thành nhiều nhà thấp tầng, các khu ổ chuột lụp sụp, vừa mất mỹ quan, vừa lãng phí đất và không gian, gây thiếu diện tích nhà trong nội thành. + Đường xá chật chội, hạ tầng yếu kém, thường xuyên kẹt xe, tai nạn, ngập úng, văn hoá giao thông kém, nạn đinh tặc....., làm mọi người rất ngại di chuyển xa, phải chui rúc trong nội thành, trong khi ở nước ngoài, việc lái xe cả trăm cây số để đi làm là bình thường. + Pháp luật còn nhiều kẻ hở, nhiều cách hiểu và vận dụng, chế tài thấp. + Bộ máy quản lý cồng kềnh, trả lương cho cán bộ thấp 1 cách vô lý. Lương của một chủ tịch tỉnh giỏi tối thiểu phải từ 200 triệu/tháng trở lên, có thực mới vực được đạo. Lương thấp cũng góp phần tạo ra tư duy nhiệm kỳ. Đây cũng là nguyên nhân gián tiếp làm giá nhà đất cao.
CÁC NGUYÊN NHÂN KHÁC + Do các nhóm lợi ích, các nhóm lợi ích không ít thì nhiều đều có dính đến bất động sản và có nhiều bất động sản, việc bất động sản tăng gía thì họ là nhóm có lợi nhất, một môi trường thuận lợi để làm ăn, kiếm trác, làm giàu nhanh chóng, tạo nên tầng lớp siêu giàu. Và càng giàu, tầm ảnh hưởng của họ càng mạnh mẽ. + Nhiều người kiếm tiền quá dễ dàng (từ buôn đất, chứng khoán.... trước đây đã đổ vào nhà đất ). + Sự nâng giá, kê giá, thổi giá, những chiêu lừa bịp của cò. + Bất động sản là nơi để rửa tiền + Bất động sản là thứ để đánh bạc với kỳ vọng sẽ còn tăng giá(tương tự như chứng khoán). *Từ góc độ của người dân, những nguyên nhân này là tạm đủ, tuy nhiên các nhà hoạch định chính sách sẽ có cách nhìn đầy đủ và sâu sắc hơn, vì những nguyên nhân dễ thấy ở đây chỉ là phần nổi, biểu hiện bên ngoài, không phải là bản chất của vấn đề. Đón đọc các bài sau sắp được viết tại RA.com.vn : Những yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà, Giá trị thực nằm ở đâu, Chiến lược đầu tư bất động sản, Kinh nghiệm mua nhà, Kinh nghiệm định giá nhà phố, Những trò lừa đảo trong bất động sản. Ngô Thăng RA.com.vn - Ý Tưởng Kinh Doanh CÁC BÀI LIÊN QUAN |
Dự đoán về bất động sản
Đây là dự đoán về xu hướng bất động sản trong dài hạn, những dự đoán này khó có thể xảy ra trong tương lai gần nhưng hướng phát triển hợp lý phải là như vậy. - Thủ tục hành chính sẽ được cải thiện, giúp rút ngắn thời gian phát triển dự án (từ mức 4 đến 5 năm hiện nay xuống còn 1,5 năm đến 2,5 năm), góp phần giảm giá thành sản phẩm. - Sử dụng công nghệ mới giúp việc xây dựng nhanh hơn, tốn ít vật liệu hơn và giảm giá thành. - Cùng với sự phát triển của metro, tàu điện ngầm, các phương tiện công cộng, sự hạn chế phương tiện cá nhân, sự mở rộng của các trung tâm thương mại bán lẻ, vai trò bán lẻ của nhà mặt tiền sẽ giảm, đi kèm với nó là sự thu hẹp khoảng cách giữa nhà mặt tiền và nhà trong hẻm. - Sự áp dụng thuế bất động sản sẽ hạn chế nạn đầu cơ và kéo giá đất về giá trị thật. Việc áp thuế sẽ chưa áp dụng trong tương lai gần vì có thể làm sụp đổ thị trường bất động sản và hệ thống ngân hàng, nhưng về lâu dài là phải có. Có thể sẽ tách thuế nhà riêng và thuế đất riêng để hạn chế nhà liên kế (thuế đất sẽ cao hơn thuế nhà, cùng giá trị thì nhà phố sẽ phải đóng thuế cao hơn chung cư). - Các chủ đầu tư phải tự bỏ vốn hoàn thiện nhà hoàn chỉnh mới có thể bán hoặc cho thuê, sẽ không còn tình trạng góp vốn, mượn đầu heo nấu cháo như hiện nay. - Bất động sản sẽ chỉ đem lại mức lợi nhuận tương đương các nghành khác, nhiều công ty sẽ rút ra khỏi lĩnh vực này, chỉ còn lại một số tập đoàn lớn có lợi thế về quy mô. - Việc định giá nhà đất sẽ giao cho các tổ chức độc lập, sẽ không còn bảng giá đất của UBND tỉnh. Việc thu hồi đất làm dự án sẽ thay bằng hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất, cùng chia sẽ lợi nhuận. Điều này cũng góp phần rút ngắn thời gian hoàn thành dự án, giảm các khiếu kiện và bức xúc của xã hội.  Ý Tưởng Kinh Doanh bất động sản - Quyền sở hữu đất sẽ đa dạng hơn thay vì chỉ có sở hữu toàn dân như hiện nay (điều này cần có sự sủa đổi hiến pháp và luật đất đai), và có thể sẽ tạo ra một đợt sốt đất, nhất là đất nông nghiệp. - Tỉ lệ dân ở trong các chung cư tăng. - Giá nhà chung cư hạng trung sẽ giảm (sau khi trừ trượt giá sẽ còn tương đương khoảng 500-600 USD hiện nay) - Người dân sẽ thực tế hơn, quan tâm nhiều hơn đến sức khỏe, chất lượng sống, thích chọn những nơi yên tĩnh, trong lành để ở, tránh nhà mặt tiền ồn ào bụi bặm. - Tình trạng ngập nước sẽ rất tồi tồi tệ, do mặt đất bị bê tông hóa, sông ngòi ao hồ bị lấp, sự sụt lún do khai thác nước ngầm, nước biển dâng, nhiệt độ trái đất tăng làm khí hậu biến đổi, có nhiều cơn mưa lớn bất thường, nhiều bão lớn, các tuyến đê bao có thể vỡ bất cứ lúc nào. - Sau khi áp thuế khiến giá đất giảm, những khu nhà ổ chuột, hẻm ngoằn ngoèo, các chung cư thấp tầng ở trung tâm thành phố sẽ được dẹp bỏ để xây dựng các khu phố 40-50 tầng trở lên, có mật độ xây dựng thấp, sẽ giải được bài toán thiếu chỗ ở, nếu không có thuế bất động sản hợp lý, khả năng này sẽ phá sản. - Nhiều người sẽ chọn giải pháp thuê nhà, để dành tiền đầu tư cho giáo dục, y tế, sức khỏe, du lịch, giải trí. Tầng suất thay đổi chỗ ở cũng sẽ tăng. Tâm lý mua nhà để lại cho con sẽ giảm, con cái cũng sẽ có ý thức tự lập cao hơn. - Quy hoạch đất đai sẽ ổn định hơn, không còn tình trạng thay đổi mỗi năm như hiện nay. Ngô Thăng RA.com.vn - Ý Tưởng Kinh Doanh CÁC BÀI LIÊN QUAN |
Bàn về đầu tư vàng
Có một số bạn viết mail hỏi Thăng có nên mua vàng vào thời điểm hiện nay không, hi vọng bài viết này có thể trả lời phần nào câu hỏi của bạn. Vàng là kênh để bảo toàn vốn trong ngắn hạn, không phải là kênh để đầu tư. Giá vàng đã tăng 2.400% từ 35 USD/ounce năm 1971 lên 850 USD/ounce năm 1980,(tương đương 2.430 USD/ounce dựa trên giá trị đồng USD ngày nay), vì vậy đã có ý kiến cho rằng vàng có thể đạt mức 6.538 USD/ounce. Từ mức dưới 20 triệu/lượng vài năm trước, giá vàng hiện nay đã tăng lên quanh mức 45 triệu/lượng Tuy nhiên vàng cũng có những giai đoạn lao dốc rất thảm hại, sau khi đạt mốc 850 USD/ounce vàng tháng 1 năm 1980, vàng đã có lúc xuống dưới 200 USD/ounce , giá vàng vào tháng 8/1999 chỉ là 251,7 USD/ounce Hãy nhìn vàng theo cách khác. Vàng có lúc tăng giá rất cao, có khi hạ rất thấp. Giá vàng trong nhiều thập kỷ qua không thể hiện giá trị sử dụng của vàng mà thể hiện giá trị tâm lý của đồng USD. Giá vàng tỉ lệ nghịch với niềm tin vào giá trị USD mà niềm tin thì biến đổi khá thất thường và nhiều khi là quá đà. Tham gia sân chơi này phải chấp nhận rủi ro, có lời có lỗ, nhưng nhìn toàn cục và dài hạn thì nhóm tài phiệt thế giới có khả năng kiếm lời cao hơn, và đám còn lại có khả năng lỗ lớn hơn. Khi điều khiển giá vàng, nhóm tài phiệt đánh vào niềm tin của giới đầu tư bằng những dự báo, phân tích…, bạn nên biết rằng các công ty nghiên cứu thị trường, các ngân hàng, quỹ đầu tư lớn chuyên đưa ra các dự báo cũng là của giới tài phiệt, các phát biểu của họ trước tiên phải phục vụ cho lợi ích của giới tài phiệt.  Các ngân hàng quốc gia đều có dự trữ vàng vì giá trị cao, tương đối ổn định, không bị hư hao, dễ chuyển thành tiền khi cần. Nhưng là một nhà đầu tư, bạn không cần phải làm như vậy. Thăng không loại trừ khả năng vàng có thể đạt mức 6.538 USD/ounce, nhưng không nghĩ rằng khi nhân với hệ số rủi ro, lợi nhuận trung bình của vàng có thể khá hơn những phương án đầu tư thông minh khác. Trong ngắn hạn, với sự mất giá của USD, áp lực tỉ giá đang đè nặng tiền đồng, khả năng vàng tăng giá không phải là nhỏ. Nhưng bạn hoàn toàn có thể tìm kênh đầu tư khác hiệu quả hơn. Thăng đưa ra 1 ví dụ để bạn dễ hình dung: 20 năm trước, nếu bạn có 1000 lượng vàng và để dành đến giờ này, bạn vẫn chỉ có 1000 lượng vàng. Nhưng vào thời điểm 20 năm trước, 1000 lượng vàng là một tài sản rất lớn, có thể mua rất nhiều bất động sản, mà giá trị hiện nay sẽ lên tới hằng trăm ngàn, hàng triệu lượng vàng. Hoặc nếu đem đầu tư, kinh doanh, thì ngày nay bạn cũng đã có những công ty trị giá nhiều ngàn tỷ đồng. Hai mươi năm trước có 1000 lượng vàng là thuộc hàng siêu giàu, nhưng ngày nay có 1000 lượng vàng chỉ thuộc hàng trung lưu. Lý do là vì năng suất lao động của xã hội càng ngày tăng càng nhanh, sự tích tụ tại sản càng ngày càng lớn, nếu tài sản của bạn không tăng nghĩa là càng ngày bạn càng nghèo đi so với mọi người. Đầu cơ vàng càng dài càng mất nhiều cơ hội khác. Nhập khẩu vàng cũng gây áp lực lên tỉ giá, tăng nhập siêu, một nguồn vốn lớn bị đóng băng trong vàng thay vì thúc đẩy sản xuất, đầu tư sinh lời, phát triển kinh tế, đây là một sự lãng phí rất lớn. Nắm giữ tiền, gởi ngân hàng, giữ vàng, đô, cổ phiếu, bất động sản đều không có gì bảo đảm và bạn không nằm trong nhóm tài phiệt có khả năng điều khiển giá cả. Khi cần bảo toàn vốn, cách khôn ngoan nhất là nắm giữ những bí quyết kinh doanh, những nghành sản xuất quan trọng có triển vọng trong dài hạn, sở hữu trí tuệ, đầu tư xây dựng thương hiệu… Ngô Thăng RA.com.vn - Ý Tưởng Kinh Doanh |
Bàn về Chứng khoán
1-4 of 4