Đầu tư‎ > ‎

Tại sao giá nhà quá cao

đăng 05:17, 9 thg 11, 2011 bởi Y Tuong Kinh Doanh

Ý Tưởng Kinh Doanh Bất Động Sản- Tại sao Giá nhà đất quá cao?

Chỉ số giá nhà/tổng thu nhập một năm từ 3 đến 4 lần là hợp lý. Tuy nhiên, ở Việt Nam, con số này là từ 24,5 đến 26,6. Có nhiều nguyên nhân đã được chỉ ra, nhưng theo Thăng, chừng đó là chưa đủ, đây là tổng hợp lý do theo quan điểm của Thăng:

 NHÓM NGUYÊN NHÂN DO VĂN HÓA, TÂM LÝ

 + Tâm lý người Việt muốn an cư lạc nghiệp, bằng mọi giá cố mua nhà, chưa có thói quen thuê nhà để ở lâu dài. Gia đình, việc làm, nhà cửa vẫn là 3 mối bận tâm hàng đầu của dân ta. Khi đạt mức sống cao hơn, sự ưu tiên cho nhà cửa sẽ giảm bớt, con người sẽ dành nhiều quan tâm hơn đến sức khoẻ, giải trí, du lịch, thể thao, sự tự do, hạnh phúc cá nhân, đời sống tinh thần..., và việc sở hữu nhà sẽ không quá quan trọng nữa.

+ Do tính sỉ diện cao, và người Việt Nam thường xem nhà như là một thước đo của thành công, tài năng vì vậy phải cố dành dụm, tích cóp mua nhà. Cũng vì tính sỉ diện mà nhiều người thích ở nhà mặt tiền mặc dù chẳng kinh doanh gì cả, cho dù phải chịu ồn ào, bụi bặm, gần dây điện cao thế, trẻ con không có chỗ chơi, dễ gặp tai nạn giao thông...

+ Nhiều người mua và găm đó, không chịu bán lỗ với suy nghĩ trước sau gì cũng phải tăng giá trở lại.

+ Thói quen cho rằng đầu tư bất động sản là đạt siêu lợi nhuận, nên các công ty đưa mức giá cao chót vót, nhất là phân khúc cao cấp.

 NHỮNG KHÓ KHĂN NỘI TẠI

+ Việt Nam đất chật, người đông, dân số tăng nhanh. Đây chỉ là nguyên nhân phụ, là cái cớ của cò và những công ty bất động sản đưa ra để lý giải cho cái giá chót vót. Mật độ dân số của Việt Nam chỉ đứng thứ 46 trên thế giới, chỉ bằng khoảng 1 phần 25 mật độ dân số của Singapore, nghĩa là nếu đạt mật độ của Singapore, diện tích của Việt Nam đủ cho hơn 2 tỉ người sinh sống. Tuy nhiên nhiều người rất tin vào lý do này, và cho rằng giá nhà đất chỉ có tăng hoặc giảm một chút rồi lại tăng, dẫn đến tình trạng vay tiền bà con, ngân hàng thậm chí là vay nóng để đầu tư bất động sản, hậu quả thì mọi người đã thấy một phần, phần hấp dẫn hơn hãy chờ xem.  

+ Lạm phát cao, khiến tiền mất giá nhanh chóng, lãi suất ngân hàng không bằng lạm phát, giữ tiền không yên tâm nên mua bất động sản để bảo toàn vốn. Lạm phát cao khiến chi phí đầu vào cao, dẫn đến giá thành tăng.

+ Lãi suất cao buộc chủ đầu tư phải nâng giá bán.

+ Trình độ dân trí thấp, thiếu kiến thức tài chính dễ dẫn đến đầu tư theo phong trào, dễ bị các nhóm đầu cơ điều khiển, tạo ra các cơn lốc tăng giá.

+ Năng suất lao động kém, trình độ thấp, thiếu những nghành có thể đem lại lợi nhuận cao để đầu tư (ví dụ ở nước ngoài có thể đầu tư vào những công ty công nghệ như google, facebook trong giai đoạn đầu và có thể thu về lợi nhuận gấp hàng ngàn lần trong thời gian ngắn), người dân có tiền không biết đầu tư vào đâu sẽ đổ vào chứng khoán, bất động sản, nhất là trong những giai đoạn giá đang lên, đang sốt. Rất nhiều kiều hối, tiền dành dụm của người dân đã được sử dụng như vậy, gây áp lực lên giá bất động sản.

+ Thiếu trầm trọng các bất động sản phù hợp với khả năng của người mua. Nếu người mua có thể mua được các căn nhà dưới 400 triệu, dù rất nhỏ, nội thất đơn giản thì họ chẳng thèm quan tâm đến nhà có giá cao hơn. Đây là nhu cầu thực và rất lớn.

+ Giá bất động sản có có nhiều đợt tăng nóng, nhưng sau đó suy giảm không nhiều, giá cao hiện nay là kết quả  tích tụ của nhiều lần tăng trước đây.



Ý Tưởng Kinh Doanh Bất Động Sản


NHÓM NGUYÊN NHÂN DO QUẢN LÝ

+ Thủ tục rườm rà, mất nhiều thời gian làm chi phí dự án bị đội lên.

+ Các khoản phí bôi trơn cũng làm tăng không ít giá thành.

+ Thiếu các hành động can thiệp khi sốt nhà đất, khi khó khăn lại ra tay ứng cứu, khiến giá nhà không giảm về giá trị hợp lý hơn.

+ Chính sách 2 giá đất cũng khiến nhiều kẻ trục lợi, tích tụ tài sản tiền bạc, và số tiền đó lại tiếp tục đổ vào bất động sản.

+ Không có thuế điều tiết giá trị nhà đất tăng lên do thay đổi quy hoạch, đầu tư hạ tầng, khiến những người nắm được thông tin trước nhảy vào đầu cơ, sau đó là đám đông hùa theo. Ở Đài Loan, khoảng giá nhà đất tăng do việc đầu tư hạ tầng nhà nước sẽ thu, điều này hạn chế nạn đầu cơ.

+ Không có thuế sở hữu bất động sản khiến cho việc đầu cơ xảy ra tràn lan, đẩy giá lên, trong khi người thực sự có nhu cầu không có khả năng mua.

+ Không có thuế điều tiết việc mua bán, ví dụ mua bán liền trong 6 tháng có thể đặt mức thuế 20%, trong 1 năm còn 10%, 2 năm là 5%.

+ Sự phân bổ đầu tư không hợp lý: việc dồn sức đầu tư cho Hà Nội và TP HCM khiến dân cư các tỉnh thành khác phải dồn về đây để học tập, chữa bệnh, sinh sống, ăn chơi, giải trí và tìm kiếm việc làm...

+ Thông tin thiếu minh bạch, khó tiếp cận cũng tiếp tay cho việc đầu cơ nâng giá

+ Quy hoạch kém, hình thành nhiều nhà thấp tầng, các khu ổ chuột lụp sụp, vừa mất mỹ quan, vừa lãng phí đất và không gian, gây thiếu diện tích nhà trong nội thành.

+ Đường xá chật chội, hạ tầng yếu kém, thường xuyên kẹt xe, tai nạn, ngập úng, văn hoá giao thông kém, nạn đinh tặc....., làm mọi người rất ngại di chuyển xa, phải chui rúc trong nội thành, trong khi ở nước ngoài, việc lái xe cả trăm cây số

để đi làm là bình thường.

+ Pháp luật còn nhiều kẻ hở, nhiều cách hiểu và vận dụng, chế tài thấp.

+ Bộ máy quản lý cồng kềnh, trả lương cho cán bộ thấp 1 cách vô lý. Lương của một chủ tịch tỉnh giỏi tối thiểu phải từ 200 triệu/tháng  trở lên, có thực mới vực được đạo. Lương thấp cũng góp phần tạo ra tư duy nhiệm kỳ. Đây cũng là nguyên nhân gián tiếp làm giá nhà đất cao.

 

CÁC NGUYÊN NHÂN KHÁC

+ Do các nhóm lợi ích, các nhóm lợi ích không ít thì nhiều đều có dính đến bất động sản và có nhiều bất động sản, việc bất động sản tăng gía thì họ là nhóm có lợi nhất, một môi trường thuận lợi để làm ăn, kiếm trác, làm giàu nhanh chóng, tạo nên tầng lớp siêu giàu. Và càng giàu, tầm ảnh hưởng của họ càng mạnh mẽ.

+ Nhiều người kiếm tiền quá dễ dàng (từ buôn đất, chứng khoán.... trước đây đã đổ vào nhà đất ).

+ Sự nâng giá, kê giá, thổi giá, những chiêu lừa bịp của cò.

+ Bất động sản là nơi để rửa tiền

+ Bất động sản là thứ để đánh bạc với kỳ vọng sẽ còn tăng giá(tương tự như chứng khoán).

*Từ góc độ của người dân, những nguyên nhân này là tạm đủ, tuy nhiên các nhà hoạch định chính sách sẽ có cách nhìn đầy đủ và sâu sắc hơn, vì những nguyên nhân dễ thấy ở đây chỉ là phần nổi, biểu hiện bên ngoài, không phải là bản chất của vấn đề.

     Đón đọc các bài sau sắp được viết tại RA.com.vn : Những yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà, Giá trị thực nằm ở đâu, Chiến lược đầu tư bất động sản, Kinh nghiệm mua nhà, Kinh nghiệm định giá nhà phố, Những trò lừa đảo trong bất động sản.

Ngô Thăng

RA.com.vn  -  Ý Tưởng Kinh Doanh

             CÁC BÀI LIÊN QUAN                             


Comments